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不動産投資信託（REIT）が賃料収入からどれだけのキャッシュを獲得しているかを表す指標。REITの収益力を示す。REITの当期純利益から不動産を売却して得た利益を除き、減価償却費を加える（実際には支出を伴っていないため）。FFOを発行済み投資口数で割った1口あたりFFOの値が大きいほど、収益力が高いとされる。

【計算式】

FFO=当期純利益－不動産売却損益＋減価償却費

FFOを基に算出される関連指標として、FFO倍率などがある。FFO倍率は、株式のPERと同じ概念で、値が小さいほど割安とされる。収益力に対して市場の評価が低いという判断をする。

FFO倍率＝投資口価格（REIT価格）÷1口あたりFFO（※）

※1口あたりFFO＝FFO÷発行済み投資口数

一方で、格付け会社が企業の財務リスク評価の際に用いる指標のひとつである（FFO／有利子負債）の場合、FFOは、運転資本増減調整前の営業キャッシュフローのことを指す。