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Net Operating Incomeの頭文字をとったもの。不動産賃貸事業やREIT（不動産投資信託）の運用で生じるキャッシュフローに該当し、半年や年間など決算期における賃料から管理費用や固定資産税などの諸経費を控除した純収益。現金支出に関係しない減価償却費や借入負債の支払い利息、税金は差し引かない。

不動産やREITの資産価値を評価する指標として使われ、企業価値評価の指標で営業キャッシュフローに相当するEBITDAと類似している。

不動産物件の理論価格を求めるには、NOIをキャップレート（還元利回り）と呼ぶ利回りで割って計算することが一般的に行われている。