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特定の保有資産について、そのキャッシュフローを裏付けにした有価証券を発行し、市場で流通させること。英語ではSecuritizationという。

証券化された商品は資産証券化商品とも呼ばれる。不動産をはじめ、資産担保証券、RMBS、CMBS等、多様な資産がその対象となっている。

不動産証券化の場合、当該不動産から生み出される収益等の権利を有価証券の形で小口化し、市場を介して投資家や金融機関等が「配当」や「元利払い」等の形で受け取る仕組みとなり、リスクの分散化につながる。

投資家からみると、高利回りの金融商品への投資機会が得られるというメリットがある一方で、投資先のリスクを直接負担しなければいけない面もある。